6월1일부터 체결되는 임대차 계약에 대해 주택임대차신고제가 실시된다. 2006년 매매 거래 신고제가 도입된 지 15년 만에 임대차 거래에도 신고제가 도입되는 것이다. 주택임대차신고제는 주거 관련 단체들이 임차인 권익 보호를 위해 줄기차게 요구해온 제도로 임차인 쪽의 신고 유인이 더 클 것으로 보인다. 임차인 입장에서 주택임대차신고제와 관련해 반드시 알아야 할 체크포인트를 총정리했다.

① 모든 계약을 다 신고하나?

금액 기준과 지역 기준이 있다. 금액으로는 보증금 6천만원 초과, 월세 30만원 초과 계약이 신고 대상이다. 국토부는 금액 하한을 설정한 것에 “확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 임차보증금 최소금액과 신고 능력 부족이 우려되는 고시원과 비주택 임차가구의 월차임 평균액을 감안했다”고 밝혔다. 현재 서울은 1억5천만원, 경기 대다수 지역과 세종은 1억3천만원, 광역시는 7천만원, 그 외 지역은 보증금 6천만원까지 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있다.

지역으로는 서울·인천·경기 등 수도권과 지방 광역시, 세종시, 제주도 전역과 도 지역의 시 지역에 적용된다. 예를 들어 10개 시와 13개 군이 있는 경상북도의 경우 13개 군 지역의 임대차 계약 당사자는 신고 의무가 없다. 국토부에 따르면 지난해 확정일자를 받은 임대차계약 건 217만 건 가운데 경기도를 뺀 도 관할 군 지역에서 이뤄진 것은 3만6천건으로 1.7%에 불과했다.

금액과 지역 등 신고 대상이 아닌 계약은 신고할 수 없으며 다만 신고 대상이 아닌 경우 확정일자 부여 신청은 기존 방식대로 주민센터를 방문해 처리할 수 있다.

② 갱신 계약도 신고하나?

신고해야 한다. 다만 갱신 시에 보증금이나 월세 등 임대료에 변동이 없으면 신고 대상이 아니다. 또한 6월1일 이후에 계약 내용에 변경이 없는 묵시적 갱신의 경우에도 신고 대상이 아니다.

③ 어디서 하나?

임차주택 소재지 관할 주민센터를 방문하거나 온라인 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)으로 신고할 수 있다. 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하면 검색 결과가 노출된다.

임대차신고를 할 수 있는 온라인 시스템은 6월1일 9시에 개시되며 온라인에서는 24시간 신고가 가능하다. 임대차신고와 확정일자 신청이 통합됐다는 점을 고려하면, 기존에 확정일자 신청을 위해 주민센터를 방문하는 번거로움이 사라질 것으로 보인다.

④ 신고할 때 필요한 서류는?

계약서만 있으면 된다. 온라인 상에서는 계약서를 캡처해 올리면 된다. 계약서가 없어도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고할 수 있지만 임차인과 임대인이 공동 날인한 계약서가 가장 확실하다.

⑤ 언제 하나?

매매 거래 신고 기한과 똑같이 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 기한 내 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 내년 5월31일까지 1년 동안 운영되는 계도 기간에는 과태료가 부과되지 않는다. 국토부는 계도기간 이후에도 자진 신고 시 과태료를 면제하는 등 일반 국민의 부담을 최소화하겠다고 밝혔다.

⑥ 확정일자 신청이나 전입신고는 따로 해야하나?

임대차신고 기한인 계약 이후 30일 이내에 전입할 경우에는 전입신고를 하면서 임대차신고와 확정일자 신청 등 3가지 행정절차를 원스톱으로 할 수 있다. 반면 임대차신고 기한인 30일 이후에 전입할 경우에는 임대차신고를 30일 이내 먼저 하고 나중에 실제 전입할 때 전입신고를 따로 해야한다.

확정일자 신청은 이번에 임대차신고에 통합됐다. 임대차신고와 동시에 자동적으로 확정일자가 부여되기 때문에 임대차신고 의무가 있는 계약은 별도로 확정일자 신청을 할 필요는 없다. 기존에 확정일자 신청 당시 부과되던 600원의 수수료도 면제된다.

⑦ 공인중개사한테 맡길 수는 없나?

애초 공인중개사에 신고 의무를 부과하는 입법이 추진됐으나 공인중개사들의 거센 반발로 철회됐다. 따라서 법적으로 신고 의무가 있는 주체는 임차인이나 임대인이다. 둘 중 1명이 임대차계약서를 제출하면 되는데 먼저 신고가 이뤄질 경우 상대방에게 통보가 된다.

공인중개사 등 신고인의 위임을 받은 대리인도 위임장을 첨부하면 신고가 가능하다. 국토부는 공인중개사가 온라인 신고를 위임받아 할 수 있도록 부동산거래관리시스템에 위임장을 등재할 계획이라고 밝혔다.

⑧ 제주 한달살이도 신고해야 하나?

단기 임대차계약의 경우 대상지역 및 금액에 해당되면 신고 대상이다. 다만 전입신고가 되어 있는 실거주지가 있는 경우처럼 일시적 사용이 명백한 경우라면 신고대상에서 제외된다. ‘제주 한달살이’ 등 지방에서 단기로 이뤄지는 숙박 등은 신고 대상이 아니다.

고등학교나 대학교와 같은 교육시설의 학교 기숙사는 일반적인 주거용 임대차계약 형식을 취하지 않기 때문에 신고 대상에서 제외키로 했다. 반면 회사 기숙사는 신고해야 한다.